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domingo, 17 de abril de 2016

DECO propõe obrigatoriedade de se apresentarem as dívidas ao condomínio na venda de imóveis

“O certificado de dívidas ao condomínio não seria mais do que um documento onde o proprietário que quer vender o seu imóvel apresenta as dívidas que ainda tem relacionadas com essa fração autónoma”, disse o jurista da DECO Joaquim Rodrigues da Silva, explicando que a associação recebe várias reclamações de condóminos que depois de adquirem a casa se deparam com dívidas em atraso ao condomínio.

No âmbito do II Congresso Nacional de Condomínios, em Lisboa, o responsável da DECO afirmou que “as dívidas dos condóminos são o problema que mais complicações trazem aos condomínios”, acrescentando que a associação recebe “cerca de 10 mil pedidos de informação ou reclamações por ano” sobre esta matéria.

Com base em inquéritos sobre as preocupações de condomínios, a DECO apurou que “cerca de 34% dos condomínios em Portugal afirmam que as dívidas são o que, efetivamente, mais os preocupa” e quando há conflitos de natureza judicial no condomínio “60% desses conflitos estão relacionados com dívidas”.

O jurista da DECO apresentou três vias necessárias para enfrentar as dívidas: as ferramentas de gestão do condomínio, os sistemas de resolução alternativa de litígios e uma alteração legislativa.

Sobre a alteração legislativa proposta pela DECO, a ideia do certificado de dívidas ao condomínio assenta em saber quem é que, no âmbito de um processo de transação de imóveis, se responsabiliza pelas dívidas existentes ao condomínio, o anterior proprietário ou o novo proprietário.

“Não é nada que tenhamos inventado, é algo que já existe em Espanha há muitos anos, é um documento que é pedido obrigatoriamente pelo vendedor ao administrador do condomínio”, referiu o jurista da DECO.

Joaquim Rodrigues da Silva considerou que “o certificado de dívidas ao condomínio é certamente mais útil” do que alguns que são exigidos na lista de documentos necessários para formalizar a compra de um imóvel.

O certificado de dívidas ao condomínio iria funcionar como um instrumento preventivo e reativo, permitindo “antecipar quais são essas despesas ou liquidá-las” no processo de transação do imóvel, com duas hipóteses possíveis: “ou paga o anterior proprietário ou paga o novo proprietário”.

Se for o anterior proprietário, o certificado de dívidas é apresentado no momento da escritura e “o anterior proprietário líquida para com o condomínio as dívidas que ainda tem”, informou.

Caso seja o novo proprietário, o vendedor entrega o certificado de dívidas ao comprador para que tenha “consciência clara daquilo que o espera”, assumindo as dívidas, ou seja, “as dívidas acompanham o imóvel e na prática o comprador fica também a saber que o imóvel que adquiriu responde por essas dívidas por um determinado prazo”.

Para a DECO, “não existe nenhuma opção mais desejável”, acrescentando que se for o anterior proprietário a pagar a dívida “talvez seja mais prático, mas pode trazer outro tipo de problemas” e caso seja o novo proprietário “não será tão prático, mas produz os mesmos efeitos para o condomínio”.

“De uma maneira ou de outra, seja o anterior proprietário, seja o novo proprietário, com este modelo certamente que se reduziria todo um conjunto de dívidas que grande parte dos condomínios em Portugal estão hoje a enfrentar e que tudo indica que continuaram a enfrentar, basta termos em consideração o grau de degradação de imóveis em muitas cidades nacionais”, declarou Joaquim Rodrigues da Silva.

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Fonte: Económico, 09-04-2016

sexta-feira, 8 de abril de 2016

Burlas no arrendamento de imóveis. Que cuidados devo ter?

Se está à procura de casa, lembre-se disto: os sites de classificados como o OLX, o Casa Sapo ou o Imovirtual são meros facilitadores do negócio. Não lhe dão garantias da veracidade do anúncio nem se responsabilizam por ele, caso algo corra mal.

"As pessoas têm que ser mais exigentes no que concerne à confirmação dos dados do anunciante", diz o subcomissário da PSP Carlos Pragana à Renascença.

Além da coordenação das investigações depois de o crime acontecer, esta polícia procura actuar sobretudo na prevenção. Carlos Pragana aconselha: "Desconfiem sempre dos anúncios que pareçam muito vantajosos, em que o preço está claramente abaixo do valor do mercado".

Carlos Pragana lembra que há várias formas de tornar o processo mais seguro: procurar sempre fazer a transacção e a assinatura de contratos presencialmente, pesquisar os dados do imóvel na internet (pode haver referência a burlas anteriores), solicitar a uma pessoa da sua confiança que tente arrendar o mesmo imóvel, para verificar se o suposto proprietário faz um duplo negócio, entre outros conselhos.

No caso de se ver envolvido numa burla - mesmo que ela não se chegue a concretizar - a PSP apela à denúncia da mesma. "Por norma, este tipo de perfis não comete apenas uma burla, portanto a denúncia e o alerta às autoridades é fundamental para a detecção e intercepção do suspeito", explica o subcomissário.

Plataformas online "tão seguras quanto as físicas"?

Para Miguel Monteiro, presidente executivo da FixeAds, a empresa portuguesa que detém os portais de classificados e leilões OLX, Imovirtual, Standvirtual e Coisas.pt., estas plataformas "são tão seguras quanto as plataformas físicas, desde que se tenham os devidos cuidados".

Miguel Monteiro explica que estas plataformas permitem o acesso a um volume tão grande de informação que os riscos também aumentam. "Se a pessoa tem acesso a tanta informação, mais facilmente pode ser enganada se não tomar as devidas precauções", esclarece.

Questionado acerca do número de denúncias que recebe de utilizadores do OLX, uma das plataformas mais populares entre as geridas pela FixeAds, Miguel Monteiro garante que o número de denúncias de abuso "é inferior a 0,5%". "Das centenas de milhar de anúncios que temos semanalmente, diria que o máximo que temos são algumas dezenas de queixas", afirma.

A segurança é, segundo o presidente executivo da empresa, uma preocupação da FixeAds, que apesar de não impor restrições na publicação do anúncio, procura fazer a monitorização dos anúncios que são colocados.

"Qualquer pessoa pode pôr um anúncio. No entanto, temos determinados filtros de segurança", explica. "Verificamos se o preço do anúncio faz sentido ou se é só um chamariz. Esses anúncios são revistos pela nossa equipa e [os fraudulentos são] depois eliminados". "Tirando isso, não temos grandes restrições, a não ser o que está definido pelos nossos Termos e Condições", conta.

Em caso de burla, a responsabilidade é imputada ao anunciante e não à plataforma. "Nunca vamos estar envolvidos na transacção, porque somos um site de classificados e não de 'e-commerce'", explica Miguel Monteiro.

A denúncia é, porém, crucial para tornar a plataforma mais segura. "Se uma pessoa nos reportar um problema, nós tentamos alimentar os nossos algoritmos de segurança com os padrões desse problema, de forma a detectar de forma proactiva outras situações semelhantes", conclui.

Miguel Monteiro deixa uma máxima: "Se um negócio parece bom demais para ser verdade é porque normalmente é. Não existem negócios da China."

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Fonte: Rádio Renascença, 07-04-2016

domingo, 3 de abril de 2016

É possível arrendar uma casa com crédito habitação associado?

Qual o destino do seu crédito habitação?

Ao fazer um crédito habitação terá de definir o destino da habitação adquirida. É possível fazer um crédito para habitação própria permanente. Fazer para habitação secundária. Ou fazer para investimento / arrendamento. O destino estará especificado logo à partida, isto para que o banco possa avaliar o risco associado e para que possa fazer o respetivo enquadramento junto do Estado (por exemplo, para efeitos de benefícios fiscais).

Diferentes níveis de risco da operação implicam diferentes taxas de juro. Como sabe, quanto mais arriscado for o empréstimo maior será o spread praticado. Assim, se estivermos a falar de crédito para habitação própria poderá ter um spread inferior a 2%. Se for para investimento poderá ser um pouco superior... claro que o nível do spread irá depender de outros fatores, como as garantias concedidas ou a maior agressividade comercial das instituições financeiras.

O que fazer para arrendar casa com crédito habitação?

Se quiser cumprir todos os preceitos com rigor deverá comunicar as suas intenções (por escrito) à instituição financeira. Poderá questionar quais as implicações contratuais em caso de se efetivar a sua decisão e com a resposta fazer as suas contas. Se tem um crédito antigo talvez veja o seu spread aumentar 1-2 pontos percentuais.

Posso arrendar sem comunicar ao banco?

É possível arrendar a sua casa sem comunicar ao seu banco. Claro que nesta situação está a correr um risco. Se o banco tem conhecimento do arrendamento não autorizado poderá subir-lhe imediatamente o spread (e aqui deixa de ter qualquer poder negocial) ou simplesmente exigir-lhe todo o dinheiro do empréstimo de volta (pouco provável).

Como fazer para evitar a subida do spread?

Se o seu banco lhe exige uma subida do spread para valores acima de 2-3 pontos percentuais, sugerimos que consulte outro banco.

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Fonte: Sapo

Fiador de uma casa? Ou fiador da dívida de uma casa?

Os titulares do crédito têm uma casa e uma dívida, mas o fiador apenas tem a dívida.

Por vezes podemos ficar orgulhosos porque alguém nos pede para ser fiadores. Achamos que estamos a ser a ajuda para outros e até ficamos satisfeitos por nos considerarem como alguém com capacidade financeira, ao ponto de dar conforto a uma operação de crédito. Mas esse sentimento dura pouco e de nada vale.

O mais comum é ouvir pessoas que assumem ter sido o maior erro da vida ter sido fiador. Quando começam as dificuldades com o pagamento dos créditos, rapidamente o fiador percebe que não tem direitos fáceis de vingar e que a responsabilidade é muito maior que qualquer eventual direito. Não vale a pena complicar a definição de fiador. De forma simples e clara o fiador assume que vai pagar a dívida de outra pessoa, no caso desta não conseguir. E quando chega essa altura, os bancos não perdoam.

Se vai ser fiador de alguma operação de crédito siga estes breves conselhos:

-Seja prudente

Por muito bem que se dê com determinada pessoa, nunca seja fiador apenas por amizade. Proteja-se de diferentes cenários. A vida muda muito rapidamente e as pessoas que hoje são próximas amanhã podem estar bem longe de nós. Garanta que os laços que vos unem são fortes e duradouros e que sabem como agir se surgirem dificuldades. É provável que na altura inicial dos contratos estejam todos otimistas com o futuro, mas mais vale ser prudente e antecipar os piores cenários. É normal que ninguém queira que esses cenários se realizem, apenas acautele-se para não sofrer alguma surpresa desagradável.

-Conheça o contrato com detalhe

Há contratos que preveem algumas proteções para o fiador, nomeadamente o direito de Excussão Prévia. Este direito permite ao fiador, em caso de incumprimento por parte do devedor, exigir ao credor que venda primeiro os bens do devedor e só depois é que o fiador poderá ser chamado a pagar a dívida. Por exemplo, se estivermos a falar de um crédito hipotecário, o fiador pode exigir ao banco que execute primeiro a hipoteca da casa e só depois é que o fiador assume a dívida. No entanto, na maioria dos contratos que assina o fiador está a dizer que renuncia a esse direito.

-Acompanhe o bom cumprimento do crédito

Como fiador de uma dívida está a assumir que vai zelar pelo bom cumprimento do contrato. Para garantir que não lhe falta informação é importante que consulte com frequência o seu mapa do Banco de Portugal com a Central de Responsabilidades de Crédito (CRC). O mapa CRC tem descrito todos os seus créditos em vigor, assim como os créditos que eventualmente seja fiador. Nestes casos aparece reportado no mapa com o código de “potencial”. Isto significa que por agora não é uma responsabilidade sua, mas a qualquer altura poderá vir a ser chamado à responsabilidade por essa dívida. De nada serve dizer ao banco que não tinha conhecimento que o titular do crédito estava com dificuldades em pagar a dívida. É da responsabilidade do fiador pagar quando o titular do crédito não consegue. Seja em que circunstância for.

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Fonte: Sapo

Câmara de Lisboa reforça ligação de Monsanto aos concelhos de Oeiras e Amadora

O anúncio foi feito hoje: a autarquia de Lisboa vai reforçar a ligação do parque florestal de Monsanto aos concelhos de Oeiras e da Amadora através de ciclovias e percursos pedonais. "Estamos a preparar uma pista de bicicletas na Avenida das Descobertas [que liga o parque a Oeiras]" e "temos também de melhorar [o acesso pedonal e ciclável] junto ao parque de campismo" na Amadora, disse o vereador da Estrutura Verde da autarquia, José Sá Fernandes. Além disso, "continuamos a fazer os corredores de ligação de Monsanto à cidade de Lisboa, que é uma evidência", salientou. (...)

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Fonte: Diário de Notícias, 31-03-2016

terça-feira, 9 de fevereiro de 2016

Ligação do Metro de Lisboa na Reboleira adiada para "início do segundo trimestre"

A entrada em funcionamento da nova estação do Metropolitano de Lisboa na Reboleira, concelho da Amadora, com ligação à linha ferroviária de Sintra, deve ocorrer "no início do segundo trimestre deste ano", informou hoje a empresa transportadora.

"Relativamente à estação de metro da Reboleira, prevemos que a sua abertura ocorra no início do segundo trimestre deste ano", respondeu à Lusa o gabinete de comunicação da Transportes de Lisboa (TL), que integra a rodoviária Carris, o Metropolitano e a Transtejo.

Segundo a presidente da Câmara da Amadora, Carla Tavares (PS), a obra de requalificação da Avenida D. Carlos I, na envolvente do novo interface, "está a decorrer como o previsto e deverá ser cumprido o prazo para a sua conclusão, durante o mês de março". (Corrige o título anterior: "Ligação do Metro de Lisboa na Reboleira adiada para `início do segundo semestre`").

A transportadora escusou-se a disponibilizar mais informação sobre a obra, nomeadamente em relação aos motivos do novo atraso, depois de, em dezembro, ter apontado "a conclusão dos trabalhos de prolongamento no início de 2016 e que a abertura da estação [ocorreria] durante o primeiro trimestre".

O Metropolitano tinha previsto, em junho de 2015, "a abertura à exploração até ao final" do ano, após terem sido retomados os trabalhos do novo troço Amadora Este/Reboleira, obra programada para ficar pronta em 2010, mas que sofreu problemas de financiamento.

O prolongamento a partir da estação Amadora-Este, em cerca de 579 metros, "insere-se na estratégia de reforço da intermodalidade com a ferrovia e assegurará a ligação da Linha Azul com a linha de comboios de Sintra", explicou anteriormente a TL.

A empreitada de acabamentos em curso, orçada em 8,795 milhões de euros, contempla as especialidades "de construção civil, baixa-tensão, telecomunicações, via-férrea, eletromecânica e arranjos exteriores à superfície na zona adjacente à estação, na Rua das Indústrias e no Parque Armando Romão".

"O valor global do empreendimento é de cerca de 60 milhões de euros", revelou a TL, contabilizando o investimento da primeira fase, que também está abrangido por financiamento comunitário de 42,5 milhões do Fundo de Coesão, para despesas de 2007 a 2015.

A requalificação da Avenida D. Carlos I, entre o Bingo do Estrela da Amadora e a estação de comboios da Damaia, representa um investimento de cerca de 600.000 euros.

Além do reforço de estacionamento, com "mais 50 lugares", a acrescentar ao já existente na via pública e no interface, a intervenção inclui a renovação de zonas de estadia e de iluminação pública, frisou a autarca.

A câmara propôs que a nova estação adotasse a denominação de Amadora-Sul, mas Carla Tavares explicou que irá "manter o nome de Reboleira", por uma questão de uniformidade em termos da rede de transportes.

A ligação do Metro aos comboios será coberta e junto ao interface serão criados 10 terminais para autocarros e mais quatro nas proximidades.

A Linha Azul do Metro passará a ter a extensão de 13,7 quilómetros, com 18 estações entre a Reboleira e Santa Apolónia (Lisboa), estimando-se que a ligação à linha ferroviária de Sintra gere uma procura "de cerca de quatro milhões de passageiros/ano".

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Fonte: RTP, 08-02-2016

quinta-feira, 28 de janeiro de 2016

Preço das casas com primeira subida anual desde 2009

O preço a que os bancos avaliam os imóveis na altura de concederem crédito à habitação está a acelerar. O último Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação divulgado ontem pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) revela que em Dezembro de 2015, o valor da avaliação bancária fixou-se, em média, nos 1.050 euros/m2 a nível nacional em Dezembro do ano passado.

Tratou-se do quarto mês consecutivo em que este indicador apresentou melhorias, passando a situar-se no patamar mais elevado desde Abril de 2012, sendo que no acumulado do ano o avanço se cifra em 4,5%. Uma percentagem que corresponde a uma subida absoluta de 45 euros face ao valor médio que se registava no final de 2014: de 1.005 euros/m2. Trata-se assim da primeira vez desde 2009 em que a avaliação média bancária dos imóveis apresenta um balanço anual positivo.

De forma desagregada, a Região Autónoma da Madeira, a Área metropolitana de Lisboa e o Algarve, foram as zonas do país a apresentar a maior progressão da avaliação bancária dos imóveis no último ano. No primeiro caso, a subida cifrou-se em 6,6% (+77 euros), com o indicador a fixar-se nos 1.236 euros/m2 no final de 2015. Na região de Lisboa o avanço foi de 5,3% (+64 euros), para 1.272 euros/m2, enquanto no Algarve foi registada uma subida de 7,8% (+95 euros), para os 1.318 euros/m2. O Algarve mantém-se como a região onde a avaliação bancária apresenta o valor mais elevado.

A avaliação bancária na habitação é um indicador muito relevante para quem pretende recorrer à banca para financiar a aquisição de casa própria. É com base no rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel, que corresponde ao rácio LTV (loan-to-value ratio), que os bancos decidem o montante do financiamento a conceder. Depois de os bancos terem chegado a financiar até 100% dos imóveis durante o apogeu do crédito à habitação, actualmente, na melhor das hipóteses, financiam com base num LTV máximo de até 80%. De salientar que este indicador tem em conta grande parte do universo total de financiamento bancário em Portugal. Actualmente, são consideradas nove instituições financeiras, correspondendo a cerca de 90% do montante total de crédito à habitação concedido.

A subida dos níveis de avaliação bancária dos imóveis acompanha aquela que tem sido a recuperação do sector imobiliário que se começou a notar sobretudo desde 2014 e que os especialistas prevêem venha a manter-se. “o crescimento do emprego, a descida das taxas de juro para o crédito à habitação e o crescimento da procura por crédito estão entre os fundamentos que sustentam a continuidade da tendência de melhoria no mercado de compra e venda de habitação”, explicava Simon Rubinsohn, economista sénior do RICS, no Portuguese Housing Market Survey (PHMS), inquérito mensal produzido pelo RICS e pela Confidencial Imobiliário (Ci) revelado já este ano.

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Fonte: Diário Económico, 26-01-2016

terça-feira, 26 de janeiro de 2016

Dívidas aos condomínios em debate. É mesmo preciso mais um papel?

A Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO) enviou uma carta aos partidos políticos com representação parlamentar a propor que o acto de venda de um imóvel seja acompanhado por uma declaração do administrador do condomínio, dando conta se existem ou não dívidas do anterior proprietário. A proposta foi a debate no programa “Em Nome da Lei”, da Renascença.

A jurista Sónia Covita explica que, na prática, isso poderia permitir que “o montante em dívida ao condomínio pudesse ser abatido ao valor recebido pelo vendedor do imóvel”. A solução proposta pela DECO “ não pretende responsabilizar o novo proprietário, como acontece em Espanha”. “No país vizinho, quando o adquirente não exige a declaração, é ele que fica depois com o ónus de liquidar a dívida”, mas não é isso que a DECO pretende.

Sónia Covinha lembra que embora a lei não seja clara, “os tribunais portugueses têm decidido que o novo proprietário não é responsável pelas dívidas ao condomínio do anterior dono”.

A argumentação não convence o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), Luís Menezes Leitão, que diz que a solução da DECO “não faz sentido porque o comprador não é responsável pelas dívidas do condomínio”. “O gestor do condomínio é que tinha a obrigação de fazer a cobrança das dívidas enquanto lá esteve o anterior proprietário”, aponta.

Menezes Leitão defende que a proposta da DECO representa “mais burocracia para um negócio que já tem papéis a mais”.

A posição dos proprietários não é partilhada por João Faria, sócio-gerente de uma empresa de condomínios. A declaração de dívida “vem travar surpresas com que se defronta muitas vezes o comprador”, diz João Faria, apontando que em cerca de 75% dos condomínios que gere existem dívidas, a maior parte das quais de proprietários moradores.

O gestor de condomínios confessa que “tem cerca de três mil processos em tribunal” e que a acção executiva “só é rápida quando há bens a penhorar”. Os processos de execução para liquidação de dívidas ao condomínio custam em média cerca de 800 euros.

Por seu lado, o advogado especializado na área do imobiliário, José Costa Pinto, considera que “há um ambiente de falta segurança jurídica na transacção de imóveis por culpa das agências de compra e venda”. O advogado concorda com a proposta da DECO e entende que “pode funcionar como um elemento dissuasor das dívidas ao condomínio”.

A opinião vai de encontro à do juiz do Tribunal da Relação de Lisboa Eurico Reis, para quem a declaração de dívida “pode ajudar a criar um ambiente de paz social”, nos condomínios, onde vive actualmente cerca de metade da população portuguesa. (...)

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Fonte: Renascença, 23-01-2016

domingo, 15 de novembro de 2015

Amadora avança com rede de fibra ótica com os olhos na videovigilância

"Começou esta semana a instalação da fibra ótica, que estará concluída em fevereiro de 2016, e está a decorrer o concurso para todo o processo de aquisição e instalação das câmaras de videovigilância", disse à agência Lusa a socialista Carla Tavares.

O projeto de instalação de fibra ótica, investimento de cerca de 900.000 euros suportado pela REN (Redes Energéticas Nacionais), resulta de um protocolo que regulou a contrapartida pelo atravessamento de linhas de alta tensão no município.

"Vamos ficar com o concelho todo coberto ao nível da fibra ótica e vamos aproveitar, desde logo, para a instalação de [redes sem fios] 'wi-fi' em todos os parques públicos, e estamos a estudar também a otimização dos circuitos de recolha de resíduos", explicou a autarca.

Segundo Carla Tavares, existe "uma infinidade de áreas para explorar" com a rede de fibra ótica, nomeadamente através de "mecanismos que possibilitem medir o estado de deposição de resíduos e, com isso, acertar circuitos, reduzindo também custos", mas ainda, por exemplo, "ao nível do controlo de tráfego rodoviário".

A rede de fibra ótica permitirá, também, a instalação de 103 câmaras de videovigilância, destinadas a prevenir a criminalidade urbana, em locais com maior incidência de furtos e roubos, principalmente nas "zonas urbanas, junto aos parques e meios de transporte", de acordo com anterior informação da autarquia.

O concurso para aquisição e instalação das câmaras encontra-se a decorrer, num investimento de cerca de 1,1 milhões de euros, e está "prevista a sua execução física e financeira ao longo do ano de 2016, sendo um processo que carece de visto do Tribunal de Contas", frisou Carla Tavares.

O concurso envolve a compra e montagem das câmaras de videovigilância e a instalação do posto de monitorização que funcionará [no comando metropolitano da PSP] em Moscavide, adiantou a presidente da autarquia.

O sistema, que possuirá um centro de controlo na divisão da PSP da Amadora, será composto por câmaras que vão captar exclusivamente imagem, sem som, e as imagens estarão encriptadas em áreas privadas, como janelas, varandas e terraços de edifícios.

"Pretendemos cobrir os pontos mais importantes, como um mecanismo de prevenção, mas se ocorrer um crime, tal como acontece num estabelecimento, as imagens podem ajudar na investigação", explicou, em declarações anteriores à Lusa, o comandante da divisão da PSP da Amadora, Luís Pebre.

Os equipamentos de vigilância vão ser instalados em zonas urbanas e comerciais consideradas mais críticas, nomeadamente na zona central da cidade, mas também em outras áreas como Reboleira, Venteira, Venda Nova, Damaia, Brandoa e Alfornelos.

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Fonte: Notícias ao Minuto, 12-11-2015