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sábado, 27 de abril de 2013

Responsabilidade do administrador do condomínio

O administrador é o órgão executivo do condomínio cabendo-lhe cumprir as deliberações tomadas em assembleia e executar as funções legalmente atribuídas.

Neste âmbito, o administrador é responsável por:

- Convocar a assembleia de condóminos;

- Elaborar as atas da assembleia e enviar cópia aos condóminos;

- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;

- Verificar a existência dos seguros obrigatórios, sendo que, se o condómino não tiver contrato o seguro contra o risco de incêndio para a sua fração, compete ao administrador efetuá-lo; se assim não for, havendo um incêndio, é sobre o administrador do condomínio que pode recair a obrigação de indemnizar o condomínio;

- Cobrar as receitas e efetuar o pagamento das despesas comuns;

- Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas;

- Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;

- Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;

- Representar os condóminos perante autoridades administrativas;

- Prestar contas à assembleia;

- Abrir e gerir as contas bancárias do condomínio;

- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;

- Redigir o regulamento interno do condomínio quando a assembleia o não haja feito;

- Afixar em local de passagem no edifício a identificação do administrador;

- Pedir o cartão de entidade equiparada a pessoa coletiva e o cartão de identificação fiscal do condomínio;

- Providenciar as inspeções às canalizações de gás de cinco em cinco em anos para instalações em edifícios habitacionais executadas há mais de 20 anos e que não tenham entretanto sido objeto de remodelação (para as partes comuns);

- Verificar a boa execução dos serviços contratos e o cumprimento dos seus prazos;

- Pedir o registo da base de dados dos condóminos à Comissão Nacional de Proteção de Dados;

- Frequentar a formação em segurança contra incêndio no âmbito da responsabilidade que a lei lhe atribui como responsável de segurança por utilização- tipo nas partes comuns;

- Fazer e arquivar, de modo a facilitar as auditorias, o registo de segurança do condomínio;

- É responsável pela existência das medidas de autoproteção, incluindo a realização do projeto de segurança elaborado por técnico competente, de acordo com a utilização-tipo e categoria de risco do edifício.


O não cumprimento das medidas de segurança contra incêndio em edifícios, sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou disciplinar, constitui contraordenação punível com coima.

Acrescente-se ainda que, caso ocorra um incêndio e não for provado que todas as medidas de segurança contra incêndio legalmente previstas estavam cumpridas, a companhia de seguros pode recusar o pagamento da indemnização devida.

Entre as inúmeras responsabilidades que recaem sobre o administrador estas são talvez aquelas cujo incumprimento apresenta consequências mais graves para o condomínio. Embora a lei não exija nenhum requisito especial para o exercício da função de administrador, pela elevada responsabilidade e complexidade de tarefas importa verificar se a pessoa eleita para o efeito tem a disponibilidade de tempo e os conhecimentos necessários para o exercício cabal e consciente desta função.

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Fonte: Loja do Condomínio, 03-04-2013

Quem pode ser administrador do condomínio?

A lei não impõe qualquer característica ou conhecimento específico para ser administrador do condomínio, a não ser o critério da maior percentagem de capital quando se trate de administrador provisório.

Assim sendo o cargo pode ser exercido por um condómino, por um terceiro contratado pelo condomínio ou por uma empresa especializada em administração de condomínios.

A escolha de um administrador para o condomínio requer sensatez e ponderação. A pessoa eleita tem que possuir as características necessárias para desempenhar as funções legalmente exigidas e as que vão surgindo por deliberação da assembleia.

Para um bom desempenho do cargo é imprescindível ter conhecimentos legais, noções de contabilidade, gestão e facilidade no relacionamento humano.

Necessita ainda de ter tempo disponível para, entre outras tarefas, elaborar o orçamento anual, receber as quotas e depositá-las na conta do condomínio, celebrar contratos com os prestadores de serviços ao condomínio e proceder aos respectivos pagamentos, emitir convocatórias e presidir às assembleias do condomínio, promover a manutenção nos equipamentos e espaços comuns, verificar a existência dos seguros obrigatórios por lei, implementar as medidas de segurança exigidas por lei no edifício, e apresentar contas à assembleia.

No tratamento com os condóminos deve ser afável e solidário para com os problemas do condomínio, contudo imparcial e rigoroso no cumprimento da lei e do regulamento interno do mesmo.

Deve incutir a confiança, o respeito e a participação de todos na vida do condomínio, de forma a harmonizar interesses e promover a boa vizinhança.

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Fonte: Loja do Condomínio, 26-10-2010

domingo, 7 de abril de 2013

Famílias sem dinheiro deixam de pagar despesas do condomínio

Situação tem vindo a piorar desde há três anos, levando as empresas do sector a avançar com acções judiciais. Mas há pessoas que não têm como pagar, pois "não trabalham, não têm carro ou bens penhoráveis".

Os condomínios começaram a ter "dívidas incobráveis" devido à crise. A revelação é feita pelo presidente da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios (APEGAC), Vítor Amaral.

"Sempre tive muitas acções em tribunal, mas não tinha uma única situação incobrável. Com esta crise, desde há três anos já tenho vários casos", admitiu o dirigente, que está no sector há 19 anos.

Vítor Amaral explicou tratar-se de pessoas que não têm como pagar, pois "não trabalham, não têm um carro ou bens penhoráveis". Os apartamentos estão já na posse do banco, onde foi pedido o crédito, ou pertencem a outra pessoa, disse.

Quando o apartamento ainda é propriedade da pessoa tende a haver uma hipoteca por "um valor superior ao valor real" da casa, cujo valor da venda "vai todo para o credor hipotecário, deixando os outros sem nada", indicou.

Na empresa do dirigente da APEGAC somam-se dois milhões de euros de débitos vencidos e desse total metade deu origem a acções judiciais.

"O condomínio é sempre a última coisa que se paga, porque não há uma consequência direta e imediata", ao contrário da falta de pagamento da luz ou da água, reforçou.

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Fonte: Renascença, 06-04-2013

sexta-feira, 5 de abril de 2013

Amadora vai ter o maior sistema de vigilância do país

A cidade da Amadora será em breve a mais vigiada do país. O Ministério da Administração Interna (MAI) deu luz verde à Câmara Municipal para avançar com o maior sistema de videovigilância aprovado até agora em Portugal: ao todo, serão instaladas 103 câmaras, apurou o SOL.

Os equipamentos vão ser colocados ao longo de 24 quilómetros quadrados, abrangendo praticamente todas as freguesias do concelho, da Damaia à Venda Nova. O sistema incidirá em áreas residenciais e de comércio, e também em zonas de transportes públicos (como é o caso da movimentada estação de comboios da cidade).

As câmaras – que serão rotativas – vão abranger também as imediações dos bairros mais problemáticos da Amadora, como a Cova da Moura, Casal da Boba, Casal da Mira, Quinta da Lage e bairro 6 de Maio.

O objectivo da autarquia e da PSP é prevenir a criminalidade num concelho onde são frequentes os furtos de veículos, de estabelecimentos comerciais, de residências e os roubos de pessoas na via pública.

Além do efeito dissuasor, esta ferramenta poderá melhorar a capacidade de reacção da PSP perante assaltos em curso, pois será possível monitorizar em tempo real todas as ocorrências. As imagens poderão ainda ser usadas como prova em processos-crime.

Em 2010, a Câmara da Amadora apresentou pela primeira vez ao Governo um projecto que incluía 113 equipamentos, mas foi chumbado pela Comissão Nacional de Protecção de Dados (CNPD).

Em conjunto com a PSP, Joaquim Raposo foi reformulando a proposta, cuja versão final foi agora aprovada pelo ministro da Administração Interna – que com a nova lei passou a ter o poder exclusivo de autorizar estes sistemas, em detrimento da CNPD.

O gabinete de Joaquim Raposo não quis adiantar pormenores sobre o projecto, mas, ao que o SOL apurou, a execução desta infra-estrutura deverá custar perto de dois milhões de euros. Mal seja activado, o sistema irá funcionar durante dois anos.

Num despacho publicado esta semana em Diário da República, o secretário de Estado Adjunto do ministro da Administração Interna, Juvenal Silva Peneda, sublinhou que o projecto «poderá ser de imediato executado e deve, no mais curto prazo, ser activado em todas as componentes autorizadas». (...)

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Fonte: Sol, 03-04-2013